#四月最后一天在路上#
就当是标题党吧。
在城市更新当中，不可避免的“变性”和茶余饭后更加容易嗨起来的那个变性不期而遇，也是探讨城市更新系列问题中绕不过的一个前期命题。
所以，想看那个“变性”的，抱歉哈，我们想探讨的是这个“变性”。
一、城市更新，变性是大概率事件
在今天的城市更新活动中，改变地上建筑体的使用功能不可避免。
基于城市在发展产业在升级，原有的一些空间和内容的匹配已经不再匹配，其功能、价值、坪效都发生了翻天覆地的变化，继续“赖”在原有地点上的原有业态，是城市发展中的极大浪费，城市更新不仅要改变业态、改变用途、（局部）改变规划甚至改变用地性质。
一切视城市更新的诉求而定，倒逼和溯源，变性其实是个广义范畴。
狭义的变性针对的是土地，土地变性就是改变土地的性质，比如集体变国有、住宅变商业、工业变住宅、工业变商业等；广义的变性包括且“就是今天想讨论的”土地之上，对建筑物的功能、动线、外立面、业态（配比）以及局部建筑形态的变更。
如果说狭义变性是对政策的突破，那么广义变性就是依市场而变的产品突破。
变性由来已久，究其原因是地段和产业的匹配值发生了变化：
一方面，曾经的居民区可能因为区域发展或者退一万步讲，就是因为居于市中心导致稀贵而变成了黄金地段，导致被人被资本看上，有更好的可能性在面前；
另一方面，原有的产业因为产业升级或没落而被市场抛弃，在地企业最大的资产不是主业而是厂区所在地的土地溢价，“用地养人”不失为一种识时务者为俊杰。
上海这些年轰轰烈烈的工业用地变性行动，看起来是政策突破的尝试，其实还不是原有产业已经和现有位置的空间发生了“不当占用”么？！
通过腾笼换鸟，把不能存在的产业废除但给予他们市场化的价值贴补，把苟延残喘的落后产能虽然可以继续但负担不了与时俱进的房租，那么给他们换个更合适的地方获得喘息，把负担得起该地段租金的产业通过市场化运营招募进来，“现任”满意“前任”满足，也是何乐而不为呢？！
二、改变项目命运的岔路口：要不要变性怎么变性？
在市场层面需要变性之后，还会面临紧接着的两个扪心自问：
一是企业主层面的自我说服：要不要变性？
二是企业主主观同意参加城市更新之后的行动选择：怎么变性？
此间所谓的变性是个广义范畴，不仅是从土地属性上变性，更多的只是从业态、空间、功能和使用方式上的改变，前者设置政策突破需要更高层次的部门介入和决策，后者只是企业主在面对市场变迁过程中的顺势而为。
关于的两层设问，其实并不冲突：一种是来自于市场的“摆牌面”，一种是应对市场“摆牌面”之后的顺从或僵持，后者导致的时间搁置虽然是看得见的极大资源浪费，但也在不同城市的不同地方，到处存在着。
痛心和惋惜是别人的，当事人不同意也只能就此打住。
在地企业主的消极，其实也可以理解，因为TA需要统筹考虑更多：
1、城市更新不是主业，所以自身不够专业；
2、转移了主控权之后的失落和失控，不仅是面子问题；
3、就算愿意转型，市场也已经不是“所有转型都成功”的普涨时代了；
4、踏上转型之路之后，转型和再转型就是彻底走出舒适圈。
至于主观思想贯通之后的渐进命题，对于大多数原有产业负责人或企业主而言，转型痛苦转型决策更加痛苦：要答案，还是要方法？
其实“想要的答案”永远不会有，因为市场是动态的，刻舟求剑求不到剑。
所以，固守答案甚至选择借（chao）鉴（xi）大概率不会成功，特别是今天的买方市场之下，除非占据的是市中心内环内核心地段，那么“任性”的容错率还高一些，毕竟还有租金可以调节，否则的话——也会走上房地产曾经的路，一个项目打下第一根桩的时候，未来的命运已经使然！
所以，是一个方法论的命题，或者说知道专业的事找专业的人，但是前后顺位以及轻重缓急就凸显出业主方的智慧。
找到什么人用什么顺序来开展变性工作的顺序，这两个变数里面，决定了变性结果的天壤之别。
三、变性中最忌讳也最容易导致“这个段子我熟”
今天，很难评价标准化这件事的褒贬：只能说，在要规模和发展的初级阶段发展过程中，标准化可以实现扩容和速率，让城市面貌和区域形象快速实现；但是，在城市更新进入2.0版本之后，或者说在精细化要求的城市比如上海，标准化——至少到了一定程度是需要退出历史舞台的，否则其弊端对具象微观项目的伤害性更大。
找专业人士的不确定性也有很多：
1、因为商务条件，决定了用心程度；
2、专业人士的专业段位，其实天差地别；
3、专业人士在单个项目上，是否愿意沉下心去“一案一策”。
经验是宝贵的，经验也可以帮助少走弯路，但经验经不起不看地段不看时段地复制黏贴。
曾经有个著名的相声段子，其中一个梗问：“根据本次表演，想说那个段子”？
逗哏坚持某个内容，一再追问之下说出实情：“因为，这个段子我熟”。
不顾场合、不顾人群、不顾背景，只是因为“这个段子我熟”就强行植入的笑谈，其实在房地产和城市更新领域，被见识得还少么？
对某款外立面风格情有独钟的操盘手或设计师，不看项目位置、竞品、市场喜好、定价附加值地一窝蜂而上，不就是因为“这个段子我熟”么？！
在城市更新的变性阶段，特别在竞争激烈市场背景之下，“这个段子我熟”其实是个可怕的战略，因为个人小算盘凌驾于市场动态之上，以静制动会导致什么？
一案一策，只是听起来很美或者说可以打动业主，但在实际操作中是个辛苦冷暖自知的活，为什么？
除了运用方法是可以借用甚至局部借用的，其他所有的动态市场讯息都是需要重新去跑去找去获得的，何况还需要根据对市场竞争第一线的资料，来予以转化结论的不偏不倚不主观，“一案一策”需要的是操作团队冷血一般的不带个人情感和倾向性。
但只有一案一策的“苦”，才能换来项目于市场夹缝中求生存的可能性：
1、共性是均好性，不会突兀于市场；
2、有一点个性或局部亮点可以领先“半目”；
3、个性和共性的组合是自然而不强行拼凑的。
没创新不行，全部都是创新更不行。
这是前策团队的功力所在，也是一个项目在变性过程中必须要喝的“功夫茶”。
做出变性的决策，看似一分钟其实背后可能十年功；
帮助业主变性，不仅要有市场经验和感觉，更要有详实的数据和实证。
就算开个玩笑回到标题党：即使如“你们想象的那种变性”过程，男变女女变男，怎么变是不是一个技术活，不仅有医疗事故的概率，还有——不要千篇一律的美，但要别有风韵的味。
最终还不是解决一个共性和个性调和配比的问题么？
一案一策，在路上，如人饮水冷暖自知。
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